สิทธิของผู้เช่าเมื่อทรัพย์สินที่เช่าเปลี่ยนมือ?

 

     ผ่านพ้นไปแล้วสำหรับประเพณีปีใหม่คลายร้อนของไทย ก็ขออวยพรให้ท่านผู้อ่านทุกท่านคิดดีทำดีคาดหวังสิ่งใดไว้ก็ขอให้สมดังที่หวังไว้ทุกประการครับ ในวันนี้ก็มีเกร็ดความรู้กฎหมายที่น่าจะเกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันตรงกับท่านผู้อ่านหลายท่านมาฝากกันอีกเช่นเคยครับ เมื่อไม่นานมานี้ผู้เขียนได้มีโอกาสพบเจอกับเพื่อนสมัยเรียนมัธยมฯมาปรึกษาคดีซึ่งเมื่อสอบถามข้อเท็จจริงกันแล้วก็น่าสนใจเลยทีเดียวครับ คิดว่าคงเป็นประโยชน์กับท่านผู้อ่านที่ต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่นตึกแถวอาคารพาณิชย์ หรือ ที่ดินไว้ประกอบกิจการการค้าอย่างแน่นอนครับ  เรื่องก็มีอยู่ว่า“ถ้าสัญญาเช่าที่ทำไว้ยังไม่หมดอายุสัญญาตามระบุไว้ในสัญญาแต่ผู้ให้เช่าได้ขายทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลภายนอก ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลง หรือ ไม่?” 

     แน่นอนครับหากเกิดเหตุการณ์เช่นว่านี้ขึ้นกับท่านแล้วหลายท่านคงตั้งตัวไม่ทัน เพราะบางท่านอาจเพิ่งเช่าไปได้ไม่กี่เดือนลงทุนลงแรงไปแล้วก็เยอะ กำไรก็ยังไม่ทันเกิด ยิ่งสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองอย่างนี้ แต่จู่ๆกลับมีคนอ้างสิทธิ์ในฐานะเจ้าของคนใหม่มาบอกให้ท่านขนย้ายทรัพย์สินออกไปโดยอ้างว่าเป็นเจ้าของถูกต้องตามกฎหมาย อย่างนี้ที่ลงทุนลงแรงไปไม่เท่ากับต้องสูญเปล่า หรือ ?  แต่หากท่านเจ้าของคนใหม่ใจดีต่อสัญญาเช่า หรือ ทำสัญญาเช่ากันใหม่ให้ถูกต้องโดยมีเงื่อนไขการเช่าเดิมเพียงแต่เปลี่ยนตัวผู้ให้เช่าในสัญญาเช่าให้ถูกต้องก็ถือว่าโชคดีไป แต่ที่พบเห็นทั่วไปส่วนใหญ่ก็มักจะกำหนดระยะเวลาให้ขนย้ายออก 15-30 วันก็ว่ากันไป ทั้งที่สัญญาเช่าเดิมยังเหลืออีกตั้งหลายปี ผู้เช่าบางรายไม่ยอมถึงขั้นข่มขู่ทำร้ายไม่รับรองความปลอดภัย ที่รุนแรงก็อาจถึงขั้นมีกลุ่มชายฉกรรจ์เข้ามาขนย้ายให้ฟรี หรือ มีพลเมืองดีปิดล็อกกุญแจขังท่านไว้ดูเล่นจากด้านนอก   ด้วยนิสัยใจคอรักสงบอย่างผู้คนแถวเมืองเหนือเรานี้แล้ว ไม่อยากมีเรื่องมีราวจึงยอมเสียทำเลที่ทำกินดีกว่าต้องเสียเนื้อเสียตัว  ตัดใจไปทั้งน้ำตาขนย้ายออกไปแต่โดยดี

     ประมวลกฎหมายแพ่ง และ พาณิชย์ มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า”

     วรรคสอง “ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิ และหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”  จากหลักกฎหมายข้อนี้คงให้ความกระจ่างแจ้งกับท่านผู้อ่านแล้วนะครับ ก็ขออธิบายให้เข้าใจอย่างรวบรัดเลยแล้วกันว่าหากอายุสัญญาเช่าเดิมยังคงมีอยู่ แม้จะมีการโอนเปลี่ยนตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าก็ไม่ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงครับ สิทธิของท่านผู้เช่าตามสัญญาเช่าเดิมที่คงมีอยู่กับผู้ให้เช่าเดิมมีเช่นไร ผู้ให้เช่า หรือเจ้าของรายใหม่ก็รับไปทั้งสิทธิ และหน้าที่นั้นไปทั้งหมดครับ แต่ทั้งนี้ก็ขอให้ท่านผู้เช่าได้ตรวจดูสัญญาเช่าเดิมด้วยนะครับว่าท่านได้ตกลงยินยอมไว้ในสัญญาเช่าไว้ หรือ ไม่? ว่าหากผู้ให้เช่าจะขาย หรือได้ขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอกแล้วได้แจ้งให้ท่านผู้เช่ารับทราบล่วงหน้าแล้ว ให้ถือว่าสัญญาเช่าได้ระงับสิ้นสุดลงท่านผู้เช่ายินยอมที่จะเลิกสัญญา และยินยอมขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าแต่โดยดีภายในกี่วันก็ว่ากันไป อย่างนี้เมื่อท่านตกลงไปแล้วอาจจะเสียสิทธิในหลักกฎหมายข้อนี้ไปได้ครับ แต่ส่วนใหญ่หากเจ้าของรายใหม่ต้องการที่จะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าจริงๆแล้ว อาจยินยอมเสียค่าขนย้าย หรือ ค่าเสียหายในการยกเลิกสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าครับ  ในส่วนนี้ก็แล้วแต่จะเจรจาตกลงกันครับ

     สุดท้ายนี้หากเกิดเหตุการณ์เช่นว่านี้ขึ้นกับท่านไม่ว่าจะเป็นในส่วนของท่านผู้ให้เช่าก็ดี หรือ ท่านผู้เช่าก็ดี ขอให้พูดคุยกันหาทางออกแนวสันติวิธีต่อกันจะดีกว่าครับ อากาศมันร้อนพอแล้วครับอย่าให้จิตใจของท่านร้อนตามไปเลยครับ